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이 사례는 관리자가 최근에 경험한 사례이고 지금도 어느곳에선가 진행중일지도 모르는 경우입니다. 사례 경위로 살펴보면 이전에 포스팅한 실패사례3 과 매우 유사하기도 합니다. 이로 볼 때, 시행사 와 CM의 경우, 전적으로 교회건축의 모든것을 맡기게 됨으로 사고가 난 이후에나 이 건축이 잘못되었다는것을 알게 되는 경우 입니다. 

 

사고사례4.PNG

 

교회는 시행사 / 시공사와 교회를 건축하기로 하고 교회건축에 관련된 모든 업무를 턴키방식으로 계약을 하게 됩니다. 처음에는 시행 즉 교회건축 컨설턴트라고 할까, 어느 지인 목사님의 소개로 이 시행사를 소개받게 되었습니다. 당연히 지인 목사님이 업자를 소개해주었으니 기본적 신뢰는 형성되었다고 볼 수 있습니다. 교회를 건축하다보면 같은 교단 또는 노회의 목사님이 우리교회를 지어주었으니 만나 상담해보라고 소개를 해줄 때가 흔이 있습니다. 이런 경우 아는분이 소개를 해주었으므로 소개한 지인의 말을 믿고 상담을 시작하고 순조롭게 상담을 진행이 되곤합니다. 문제의 핵심은 "아는분이 소개했다, 소개해준 사람의 말은 꽤 신뢰가 간다" 라는 착각을 하는 것 입니다. 그렇다보니, 업체로 부터 받아 검토해야할 회사의 기본서류 및 건축을 진행하면서 각 단계별로 받아야 할 서류를 간과하고 받지않고, 믿음으로 그냥 넘어간다는 것 입니다. 이렇게 진행하고 나서 사고가 났다고 생각이 들었을 때는, 이를 복구해야할 행정서류가 너무 많이 빠져 있다는 것 입니다. 만약 소송으로 갔을 때 분쟁을 다툴 근거서류가 너무 부족한 상태가 되어 있다는 것입니다. 이러한 상태를 방지하기 위해서는 이런 업체를 만나지 않는것이 최선이나, 상담과 건축과정을 진행하더라도 각 단계에 갖추어야 원칙을  지켜, 검토할 서류, 받아야할 서류등을 꼼꼼히 받아 놓아야 한다는 것 입니다.

시행사는 교회건축에 관련한 모든 업무를 대행하기로 하고 상담을 진행시켰습니다. 교회와 시행 계약도 체결하였고, 건축비 마련을 위해 금융권을 통하여 PF 기성대출까지 일으켜 주기도 하였습니다.  교회는 시행사가 건축면허를 갖추 시공사 겸 시행사로 알고 상담을 진행 했습니다. 대출을 받기 위해서는 교회의 보증 뿐만이 아니라 시공사의 연대보증을 해야 보통은 PF 기성대출이 나오게 됨으로 건축면허를 가지고 있는 종합건설이 필요하여, 이에 맞는 시공사를 소개받아 즉 시행사와 면허임대를 하기로 하고 대출 연대보증을 하게 되었습니다.  교회입장에서 보면 시행사와 모든 일을 처리하고 진행하였으므로 시행사가 건축비의 일정액을 계약금으로 요구하였을 때 교회는 이 요구에 응하여 계약금을 시행사 명이의 통장으로 건축비의 계약금을 송금하였습니다. 여기서 두가지의 문제점을 볼 수 있습니다. 첫번째는 PF대출을 일으키기 위해 면허임대를 했다는 것입니다. 둘째는 건축비 명목의 계약금을 시행사 명의로 송금을 했다는 것입니다. 정상적으로 시공사를 선정하여 대출을 일으키기위해 시공사와 상담하여 건축시공사를 면허임대가 아닌 정상적으로 선정 했어야 한다는 것이고, 두번째 문제인 계약금은 건축에 있어서 계약금이라는 용어는 없습니다. 즉 계약금이 아니고 선금급이라는 것 입니다. 선급금은 시공사 명의로 된 법인통장으로 송금을 해야 한다는 것 입니다. 그것도 선급금 보증서를 제출받고 했어야 합니다. 이 교회는 선급금 보증서 뿐만 아니라 계약 이행보증서도 받지 않았습니다. 또한 입찰형식을 취하여 내역서를 받았으나, 계약시 협상을 하면서 교회건축 및 입당에 관한 모든 것을 턴키로 계약하기로 했으므로, 모든 비용을 건축비용에 올려 통합계약을 하고, 계약서에 각종 옵션사항을 첨부하여 처음 제출된 내역서의 금액을 삭감 네고하여 계약서에 네고된 금액을 명시하고 계약하게 되었습니다. 그런데 계약서를 작성하면서 정작 제출된 내역서는 금액을 네고 하였으므로, 제출된 내역서를 네고된 금액으로 수정하여 계약서에 첨부해야 했으나, 이를 첨부하지 않았습니다. 건축에 있어서는 내역서에의거 매월 기성액을 청구하므로 내역서는 매우 중요한 계약문서중에 하나입니다.  또한 계약서에 첨부된 옵션사항이, 항목으로만 기술하여 첨부되어 있어, 옵션 실행 금액과 관련한 상이한 금액 차이에 대한 분쟁이 발생하게 되었습니다. 옵션사항이라할 지라도 실행은 내역서에 근거하여 실행하므로 그에 대한 물량과 금액을 정확히 내역서에 첨부했었어야 하는데 이를 하지 않았습니다. 내역서 자체가 첨부되지 않았으니 이 또한 근본적으로 따질 수가 없게 되었습니다.

 

위의 그림에서 보듯이 시행을 했던업체는 계약금 명목으로 수 억원을 받아 챙기고, 이를 현장에 투입도 안하고, 시공을 대신할 업체를 찾아 계약 공사금액 중 계약금(선급금) 과 자기의 이익금을 챙기고 몽땅 B사에게 All 하도급하고, 급기야는 시행사는 현장에도 나타나지도 아니하고, 연락도 제대로 받지 않는 상태가 되었습니다. All 하도급을 받은 B사는 현장에 제대로 공사비가 시행사로 부터 투입되지 않자 이를 이상히 여겨 교회에 시행사와 계약된 내용을 알리게 되었습니다. 교회는 그 때가 되어서야 시행사가 공사를 진행하는것이 아니라 All 하도급을 받은 B 업체가 진행한다는 것을 알게 되었고, 시행사로 부터 제대로 건축비가 투입되지 않아서 공사가 제대로 진행되지 않는다는것을 알게 되었습니다. 또한 B 업체는 실제로 공사를 진행하다보니 계약서에 첨부된 옵션사항과 설계변경에 따른 공사비가 증가가 되었으니 공사금액을 증액시켜주고, 시행사와 별도로 계약을 해달라는 요구와 더불어, 시행사를 믿을 수 없으니 교회에서 공사비에 대하여 지급보증 해달라는 상태에 이르게 되었습니다.

여기에서 커다란 문제점이 있는데, 시공사 명의로 계약된 공사금액중 모든 공종을 전부를, 즉 공사 100%를 하도급하는것은 법률적으로 위반하는 하도급 계약이 되므로 위법이 되는것이고, 별도의 계약을 해달라는 B사 요구를,  빠른 시간내에 교회를 완공하기위해 교회가 수용한다면 교회 또한 법률위반을 묵시적으로 인정하는것이므로 소송시에 문제가 될 수 있다는 점 입니다. 

 

결론적으로 문제점을 살펴보자면

첫째 교회는

- 불투명한 시행사와 계약을 진행하였다는 점.

- 아는 지인의 소개로 모든것을 믿고 진행했다는 점

- 계약을 진행하면서 각종 검토(시행사/시공사 관련 서류) 및 계약에 필요한 서류(계약이행, 선급금 보증서)를 받지 않았다는 점.

- 내역서 금액을 네고하면서 내역서를 수정하여 내역서를 계약서에 첨부하지 않았다는 점 

- 턴키로 계약을 하면서 턴키에 해당하는 항목을 상세하고, 정확하게  내역서를 작성하지 않고, 첨부하지도 않았다는 점.

- 선급금을 시공사 명의로 송금을 해야하는데 시행사 명의로 송금했다는 점.

 

둘째 시행사 / 시공사는

- 시행사로서 면모와 자세를 제대로 갖추지 아니하고, 교회건축을 하고자하는 교회를 영업상대로만 여기다는 점.

- 시공사 선정을 제대로 하지 않고, 대출을 일으키기 위한 종합건설 면허임대 형식으로 소개했다는 점.

- 처음부터 계약만 하고 모든것을 하도급업체 통째로 넘기기로 계획하고 책임을지지 않는다는 점.

- 시행사/ 시공사로 실행가는 이미 알고 있으면서, 건축비에 부합하지 않는 무리한 교회의 요구(옵션사항)를 수용하여 무조건 
  계약을 따내고자 하여 무리한 계약을 진행하였다는 점.

- 법률적으로 위법 하도급 계약을 했다는 점.

- 각종 계약과 관련한 조건 문서를 교회에 챙겨주지 않은점.

- 계약 내용중 일부 사항은 불투명한 계약 내용으로 시공사가 유리하도록 계약문구를 만든점.  

- 게약 후 모든 것을 하도급업체 떠 넘기고, 선급금(계약금이라 계약서에 명시하였음 - 원래 계약금이란 용어는 민간건설 표준
  계서에는 없음)과 이익금만 챙긴채 잠적하여 현장에 나타나지도 않고 일체의 연락을 두절하여 건축주와 아무런 협상을 않하
  고 있는점.

- 시행사의 타 지역의 건설 현장에서 모두 같은 수법으로 문제를 만들어, 타 현장의 하도급업체가 이 교회 현장에 가압류등을
  하여 공사가 중단될 수 있다는 점.

- 선급금을 갈취하여(횡령 및 배임) 공사현장에 제 때에 투입하지 않아 제대로 공사가 진행되고 있지 않다는 점 등 입니다.

 

이사례는 근본적으로 첫단추를 잘못 낀 계약 입니다.

사실 교회를 건축하는 시공업체들은 몇 업체를 빼놓고 유동성등 재정상태가 아주 열악한 업체가 대부분 입니다.  시행이니, CM이니 하는 업체들도 그 내면을 솔직히 들여다 보면, 사고 사례를 갖고 있는 업체들이 지금도 전국의 교회건축을 컨설팅하고 있는 업체 들입니다. 책임을 지지않는 그저 영업적 대상으로 교회건축을 바라보고, 자기들의 이익만을 추구하는 업체들이 대부분이라는 것이 관리자로서로 매우 안타까운 현실임이 보고 있습니다. 교회건축은 일반건축과 달리 하나님편에서 생각해야한다는 점과 교회의 특수성을 잘알고 컨설팅을 해야하는 점이 있다는것을 컨설팅하는 모든 사람이 명심했으면 합니다.

교회건축은 하나님에 온전히 하나님의 교회로 돌려드릴 때 건전하고 튼튼하게 지어짐을 다시한번 깨닫게 됩니다. 

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